日前，銀柿財經記者收到一份業(yè)內人士發(fā)來的《關于印發(fā)大平層“商改住”項目安全隱患綜合整治專項行動工作方案的通知》（以下簡稱《通知》），《通知》對大平層“商改住”項目做了明確規(guī)范，并提出將針對大平層“商改住”項目開展存量整治并嚴控增量。

(相關資料圖)

對于文件的真實性，記者分別致電杭州市住房保障和房產管理局、杭州市規(guī)劃和自然資源局及上城分局進行求證，均得到“未聽說這個文件”和“未收到相關通知”的回復。

但商服用地相關政策趨向嚴格也是事實。打著“類住宅”幌子的商業(yè)大平層也因此進入調整期，手握眾多商業(yè)大平層項目的房企或將面臨去化難題，被迫尋找下一個高利潤產品。

嚴管政策不斷加碼，項目銷售小心翼翼

記者翻看了《通知》文件，其中提到對于大平層“商改住”項目的存量整治將持續(xù)到今年10月，主要聚焦違法群租、治安隱患、消防安全隱患和違規(guī)使用燃氣等四個方面，對排查中發(fā)現(xiàn)的違法違規(guī)行為，有關部門將依法依規(guī)予以查處。對新出讓的辦公項目，該文件明確，將從規(guī)劃和設計審批、網簽備案、施工建設、交付使用等9方面全流程、多環(huán)節(jié)強化管控。

8月16日，記者向杭州市住房保障和房產管理局求證，是否正在牽頭對大平層“商改住”項目的安全隱患問題開展排查整治工作，該局工作人員回復稱：“并未見過相關文件。”對方還表示，市房管局主要負責自建房的安全整治工作，并建議記者向杭州市規(guī)劃和自然資源局了解情況。

隨后，記者又致電杭州市規(guī)劃和自然資源局及上城分局，分局工作人員表示：“還未收到相關通知，可向牽頭單位咨詢?！?/p>

盡管《通知》的真實性仍然存疑，但從近年來杭州政府對“商改住”項目的政策出臺方向來看，對“類住宅”產品的規(guī)范和要求都在不斷升級。

而流傳出來的最新《通知》中再次強調，對于商業(yè)辦公項目將嚴控最小分割面積，不小于800平方米；嚴禁違規(guī)供應燃氣；開發(fā)商和購房人簽署關于不能改為類住宅的承諾書和知曉書等要求。

此前銀柿財經也曾報道過杭州商業(yè)大平層的興起、房開商如何打政策“擦邊球”以及該類產品的購買風險。（詳見《看上去很美的“商業(yè)大平層”，真面目是什么？》）

在政策監(jiān)管日趨嚴格的風向下，杭州擁有眾多商業(yè)大平層項目的房企在銷售和宣傳上更加謹慎了。

近日，記者以購房人身份走訪了在售的商業(yè)大平層項目，比較有意思的是在售樓處都找不到戶型的宣傳圖。位于錢江新城的某大平層的項目銷售告訴記者：“最近大平層比較敏感，戶型圖什么的都沒有?！比绻私鈶粜汀⒀b修、家具配套等詳情，需要驗資后才能看樣板間。

同時，記者也翻看了不少關于商業(yè)大平層項目的宣傳，但戶型圖的體現(xiàn)卻被弱化了。有的戶型圖未見發(fā)布，有的戶型圖則是簡單的空間分割而無功能標注，甚至有308平方米的戶型圖直接顯示為“一居室”。

不主動出示戶型圖或者戶型圖內容簡略，或與部分商辦項目違規(guī)設計衛(wèi)生間和廚房等有關。記者查閱了杭州此前發(fā)布的《關于進一步規(guī)范商業(yè)辦公等非住宅類項目規(guī)劃設計與管理的實施意見》，其中明確規(guī)定，商業(yè)辦公等非住宅類項目公共衛(wèi)生間應按層集中設置，不得采用單元式或住宅套型式設計；除集中設置的食堂外，不得設置廚房和燃氣管道。

當記者問到廚房是否可使用燃氣設備時，上述銷售人員表示：“現(xiàn)在都沒有通燃氣，也沒有辦法保證一定可以通燃氣的?！辈贿^在社交平臺上，多名房產達人發(fā)布的杭州大平層項目樣板間視頻中，則拍攝到了廚房臺面上的燃氣灶設施，其中一個發(fā)布于7月1日、話題標簽帶有“迪凱金座”的視頻中，直接介紹了樣板間廚房內安裝的為嘉格納燃氣灶。

除了宣傳上的“避重就輕”，銷售也進程緩慢。記者發(fā)現(xiàn)，有多個商業(yè)大平層項目遲遲未開售，包括海潮望月城、德信御臨云峰等。其中，海潮望月城位于杭州第一個新建未來社區(qū)始板橋，其住宅已早早售罄，還有300平方米~500平方米不限購商業(yè)大平層待開盤。今年4月，記者曾咨詢該項目售樓處，銷售人員稱商業(yè)大平層產品五六月就會開賣，但到了8月，仍未見開售消息傳出。

“商改住”后的利潤率是房開商拿商住地的動力

大平層一度很受市場歡迎。據中指數(shù)據CREIS整理統(tǒng)計，2021年杭州商業(yè)大平層供應1818套，成交1105套，總成交金額達到170.9億元，市場供需火熱。但2022年以來，隨著整體樓市下行，商業(yè)大平層市場也進入一段“冷靜期”。中指數(shù)據CREIS統(tǒng)計，今年1~6月杭州商業(yè)大平層共成交589套，同比下滑21%，而同期供應多達1143套，是成交量的2倍左右。

剛過30周年慶的濱江集團（002244.SZ）也擁有眾多商業(yè)大平層項目。據銀柿財經記者不完全統(tǒng)計，目前杭州熱銷和即將推出的商業(yè)大平層項目約27個，其中濱江集團占比超過三分之一。德信地產、建發(fā)地產等也在杭州擁有少量商業(yè)大平層項目，如時代公館和建發(fā)·縵云等。

此前，在濱江集團5月召開的2021年度線上業(yè)績說明會上，對于商業(yè)大平層的市場前景和集團在該類項目的銷售利潤情況方面，該集團直言，部分改善型群體樂于購買商業(yè)大平層，目前錢潮鳴翠、御濱府、國泰中心等項目銷售良好，利潤優(yōu)于住宅項目。濱江集團董事長戚金興曾公開表示，濱江集團很多項目利潤只有1%~2%，但商業(yè)大平層的利潤率卻一直是個謎。有業(yè)內人士指出，濱江集團商業(yè)項目的凈利遠高于1%~2%，而在投資者問答中，濱江集團對這個問題回復稱，商業(yè)項目和住宅項目的利潤率“差不多”。

房開商的商業(yè)項目利潤有多高？銀柿財經記者也做了初步估算。

以濱江集團錢潮鳴翠云筑項目為例，其銷售均價約在67000元/平方米，該項目位于景芳三堡單元JG1203-11地塊，濱江集團在2021年拿地時，該地塊成交樓面價為28935元/平方米。記者咨詢了從事項目建設的業(yè)內人士李先生，他表示，“這種成本的估算都是不精準的，要看項目的具體裝標、地下室的建造成本，這些都會大大影響成本”。不過李先生也向記者坦言，一般情況下，業(yè)內的共識，如果不是特別“壕”的話，建造裝修成本在8000元/平方米~10000元/平方米。記者粗略估算，按這個標準算該項目的利潤率可能有40%以上。

與之相比，同年以相近樓面價成交的住宅地塊利潤顯然無法與之相比。2021年1月由萬科競得的運河新城單元C-R21-02地塊，用途為住宅，成交樓面價為28674元/平方米，掛牌備注中明確要求，該地塊所建商品住房毛坯銷售均價不高于34000元/平方米，如實施裝修銷售的，裝修價格不高于4000元/平方米，即銷售均價不能超過38000元/平方米。對于開發(fā)商而言，沒有限價束縛的商業(yè)大平層也就顯得更為“誘人”。

超高的項目利潤率，或許就是房開商寧愿冒著打政策“擦邊球”的風險，也要頻繁涉足商業(yè)大平層的原因。

房企或將面臨去化難題

一旦政府對商服用地的規(guī)范管理力度加強，對于像濱江集團這樣手握多個商業(yè)大平層項目的房企來說，去化只會更難。

在杭州今年的兩輪集中供地中，濱江集團以409億元共競得23宗地塊，其中有6宗商住用地（含兩宗聯(lián)合拿地）。再往前追溯至2020年，濱江集團共競得5塊商住用地；2021年競得1塊商住用地和3塊商業(yè)用地（含一宗聯(lián)合拿地）。

濱江集團董事長戚金興在集團2021年度網上業(yè)績說明會上頗有信心地表示，在杭州第一輪集中拍地中，濱江集團競得11塊地，根據投資部的測算，收益率高低不同，平均在8%左右，且今年拿地的利潤率整體高于去年。從涉及商業(yè)地塊的數(shù)量變化來看，商業(yè)項目對于濱江集團的利潤率有著明顯的拉升作用。

濱江集團2021年年報顯示，集團在杭州區(qū)域內累計土地儲備項目（指截至2021年12月31日末在建和擬建項目）占地面積356.45萬平方米，總建筑面積825.38萬平方米。其中，共9個涉及商業(yè)的項目，土地面積約75.90萬平方米，占該集團累計土地儲備項目面積的21.29%。在濱江集團2022年主要計劃竣工交付的18個杭州區(qū)域項目中，涉及商業(yè)的項目占到了6個。

如何去化現(xiàn)存的商業(yè)項目？政府的監(jiān)管如果持續(xù)升級，會對商業(yè)大平層項目的銷售有影響進而影響今年的業(yè)績嗎？后續(xù)對于涉及商業(yè)地塊的拿地策略是否會有改變？房企們是否考慮尋找下一個“高利潤”項目？對于上述問題，記者向濱江集團、德信中國和建發(fā)股份發(fā)送了采訪函，截至發(fā)稿，尚未獲得回復。

業(yè)內人士認為，目前杭州的整個商業(yè)大平層市場不容樂觀。中指數(shù)據研究表明，當前杭州商業(yè)大平層的存量已達到2799套、約100萬平方米，預計需要29個月才能去化完畢。

該人士也指出，商業(yè)辦公用地本來可以因吸引企業(yè)入駐而產生稅收，房開商將其改造成商業(yè)大平層后，后續(xù)將不再具備這一屬性。未來800平方米的產品，面積更大總價更高，居住功能也將大打折扣，是繼續(xù)打造成商業(yè)大平層尋找新的市場認可，還是回歸產業(yè)屬性，銀柿財經記者將持續(xù)關注。

關鍵詞：