21世紀經濟報道記者李莎 北京報道5月16日，國家統計局發(fā)布1-4月房地產開發(fā)投資和銷售數據。

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1-4月商品房銷售面積37636萬平方米，同比下降0.4%，降幅收窄；商品房銷售額39750億元，增長8.8%，增幅較1-3月擴大4.7個百分點。4月房地產市場熱度有所回落，但同比來看，在去年同期低基數影響下，銷售端維持了一季度的回暖態(tài)勢，呈現弱復蘇特征。

銷售回暖為房地產行業(yè)復蘇提供支撐，但暖意仍未傳遞到開發(fā)投資端，房地產市場整體仍處調整期。1-4月，全國房地產開發(fā)投資35514億元，同比下降6.2%，降幅略有擴大。房屋新開工也未現好轉跡象，新開工面積同比降幅擴大到21.2%。

光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華向21世紀經濟報道記者表示，改善房地產投資短期需要政策幫扶，緩解房企現金流壓力，但更重要的是推動房地產銷售持續(xù)回暖，改善房企資金鏈緊張狀況，提振發(fā)展信心，促進行業(yè)良性循環(huán)。

隨著前期積壓需求集中釋放之后，房地產市場調整壓力增加，但從機構數據來看，上周樓市成交略有回升，銷售趨勢變化還有待觀察，疊加去年低基數影響，5月單月銷售同比或繼續(xù)增長，房地產開發(fā)投資和新開工改善還需要時間。

銷售同比繼續(xù)好轉

5月16日，國家統計局新聞發(fā)言人、國民經濟綜合統計司司長付凌暉在國新辦新聞發(fā)布會上表示，各地區(qū)、各部門堅持房住不炒、因城施策，調整優(yōu)化住房、信貸等相關政策，滿足房地產企業(yè)合理融資需求，加大保交樓力度，效果逐步顯現。

從銷售來看，付凌暉指出，今年以來，房地產市場需求較快釋放，商品房銷售有所恢復，住宅銷售價格環(huán)比出現上漲。

一季度商品房銷售加速回暖，銷售指標明顯改善。4月以來，隨著前期積壓住房需求釋放，部分城市市場熱度有所下降，市場預期有所下調，但同比來看，全國商品住宅銷售繼續(xù)好轉。

1-4月，全國商品房銷售面積37636萬平方米，同比下降0.4%，降幅比1-3月收窄1.4個百分點。銷售額39750億元，增長8.8%，增速比1-3月加快4.7個百分點。同期住宅銷售面積增長2.7%，住宅銷售額增長11.8%，均有所加快。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜向21世紀經濟報道記者表示，單月來看，4月全國商品房銷售面積、銷售金額較3月均出現較明顯下降，受去年同期低基數影響，1-4月累計數據同比仍在改善。

從區(qū)域看，1-4月東部地區(qū)商品房銷售面積和銷售額同比分別增長5.5%和15.7%，較1-3月增幅分別擴大3.1、6.4個百分點，市場恢復較明顯；中部和西部地區(qū)銷售面積同比仍降，中部地區(qū)降幅有所收窄。京津冀、長三角、大灣區(qū)等房地產熱點市場銷售情況總體向好。

從價格看，3月70城房價環(huán)比整體呈上漲態(tài)勢，其中一線城市受購買力較強、需求相對穩(wěn)定等因素影響，房價走勢整體上強于二三線城市。新房價格走勢整體強于二手房。中國房地產指數系統百城房價指數顯示，4月全國百城新房環(huán)比上漲0.02%，漲幅與3月持平，二手房環(huán)比下跌0.14%，跌幅較上月擴大0.09個百分點。

進入5月，五一樓市表現平淡，房企推盤積極性整體不高，據克而瑞數據，與4月日均成交額相比較，44城五一假期單日成交額下降64%。

節(jié)后市場成交有所反彈，申港證券監(jiān)測發(fā)現，5月6日-13日，30城銷售面積同比增加18%，環(huán)比提高3個百分點。該機構認為，五一期間單周銷售數據下探并不能說明復蘇趨勢難以維持，仍需觀察未來幾周數據變動。

在陳文靜看來，目前市場預期并不穩(wěn)固。與此同時，房地產政策環(huán)境整體仍處相對寬松期，購房者置業(yè)信心偏弱，或加快各地優(yōu)化房地產政策的節(jié)奏，熱點城市亦有政策空間。全國來看，在供給支撐下，預計5月新房銷售將保持一定規(guī)模，疊加去年同期低基數影響，單月同比或繼續(xù)增長。

開發(fā)投資有待改善

“今年前4月全國房地產市場數據有一個重要特點，即銷售端的改善并沒有傳導到供給端指標，尤其是開發(fā)投資和新開工等指標?！币拙友芯吭貉芯靠偙O(jiān)嚴躍進說。

1-4月，全國房地產開發(fā)投資35514億元，同比下降6.2%，降幅較1-3月擴大0.4個百分點，其中住宅投資27072億元，下降4.9%，降幅擴大0.8個百分點。

房企投資信心仍未恢復，新開工意愿偏弱，1-4月房屋新開工面積31220萬平方米，下降21.2%，降幅比1-3月擴大2個百分點；住宅施工面積771271萬平方米，同比下降5.6%，降勢也有所加深。

陳文靜認為，房地產開發(fā)投資繼續(xù)下降背后，既有房企普遍采取“以銷定產”模式的影響，也折射出企業(yè)不得不面對資金承壓、土地縮量等現實。

一方面，房企資金狀況有所改善，但仍不理想。1-4月房企到位資金45155億元，同比下降6.4%，降幅較1-3月收窄2.6個百分點。定金及預收款、個人按揭貸款同比增速由負轉正，分別增長4.0%及2.5%，自籌資金下降19.4%，降幅有所擴大。據中指監(jiān)測，4月房企非銀融資規(guī)模環(huán)比下降兩成左右，信用債發(fā)行放緩。

另一方面，在行業(yè)規(guī)模下行，庫存壓力持續(xù)高位背景下，大部分重點城市縮減了宅地供應量，房企拿地也比較謹慎。據中指數據，今年1-4月，全國300城共推出宅地規(guī)劃建筑面積9977萬平方米，同比下降38%，成交規(guī)劃建筑面積7061萬平方米，同比下降33%，其中4月單月成交規(guī)劃建筑面積1876萬平方米，同比下降48%。

要推進房地產產業(yè)鏈復蘇，開發(fā)投資回暖是不可或缺的關鍵環(huán)節(jié)，受房地產開發(fā)投資下滑影響，1-4月建筑及裝潢材料類消費下滑4.5%，4月單月降幅達到11.2%。

周茂華表示，從歷史經驗看，房地產銷售改善往往領先于投資。去年受到多重因素影響，房地產市場整體呈現下行態(tài)勢，要改善房地產投資，短期需要給予必要政策幫扶，緩解房企現金流壓力；但更為重要的是推動房地產銷售持續(xù)回暖，改善房企資金鏈緊張狀況，提振發(fā)展信心，促進房地產行業(yè)良性循環(huán)。

陳文靜預測，短期來看，在房企資金壓力較大、銷售緩慢修復等因素影響下，二季度開工、投資難現明顯改善，預計新開工面積繼續(xù)下行。受新開工、土地縮量拖累，房地產開發(fā)投資額下降態(tài)勢或延續(xù)，但竣工的進一步好轉有望對投資帶來支撐。不同區(qū)域中，東部熱點地區(qū)房企投資意愿相對較好，短期新開工面積、開發(fā)投資額有望繼續(xù)修復。

付凌暉指出，當前房地產市場整體處于調整期，穩(wěn)定房地產市場，保障和改善民生，仍需要繼續(xù)努力。下階段，隨著經濟恢復向好，穩(wěn)定房地產市場政策顯效、市場預期好轉，房地產市場有望逐步企穩(wěn)。

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