您的位置：今年9月15日，《住房租賃條例》（以下簡稱《條例》）將正式施行。作為規(guī)范住房租賃領域的重要制度，《條例》旨在規(guī)范住房租賃活動，維護住房租賃活動當事人合法權益，穩(wěn)定住房租賃關系，促進住房租賃市場高質量發(fā)展，推動加快建立租購并舉的住房制度。
住房租賃企業(yè)是市場化的機構主體，其規(guī)范發(fā)展對于住房租賃市場高質量發(fā)展具有重要意義?！稐l例》一方面明確規(guī)定國家完善政策措施，培育市場化、專業(yè)化的住房租賃企業(yè)，同時加強對住房租賃企業(yè)的規(guī)范。對于住房租賃企業(yè)而言，機遇和挑戰(zhàn)并存。
貝殼找房高級副總裁、貝殼惠居CEO 王擁群
租賃市場走勢如何？經營模式怎么轉變？企業(yè)破局路徑在哪？8月20日，貝殼找房高級副總裁、貝殼惠居首席執(zhí)行官王擁群接受新華網(wǎng)采訪時表示：“法治是行業(yè)高質量發(fā)展的‘基石’，住房租賃企業(yè)將面臨主體正名、服務進化、強化供給三個機會點。從貝殼惠居來說，我們將積極擁抱政策，努力讓租住成為一種生活方式。”
需求驅動模式變革 輕資產托管成主流
隨著我國社會經濟發(fā)展和變遷，租賃需求也隨之變化，一方面因處于不同的家庭生命周期，租客對于戶型、配套等的租賃需求不盡相同，租賃需求向多層次、多元化發(fā)展。另一方面，不同租客群體的租賃需求又有一定的相似性，租賃需求從“有房租”向“租好房”轉變，對租賃房屋品質和服務提出了更高的要求，更為關注居住舒適性和居住體驗。
清華大學五道口金融學院房地產與金融科技研究中心發(fā)布《2024-2025年住房租賃行業(yè)發(fā)展報告白皮書》顯示，從業(yè)主需求側看，由“只要租出去”轉向“租得省心”，對托管服務的專業(yè)性、透明性要求越來越高；從租客需求側看，對品質居住要求更高、更注重便捷舒；從供給需求側看，分散式房源占市場總量80%，但“老舊、散亂、臟差”問題突出。
“臟亂差舊”的供給與品質升級的需求形成對立，正深刻影響市場格局，促使行業(yè)加速模式迭代。因此，在政策與需求的驅動下，培育市場化、專業(yè)化的住房租賃企業(yè)，將有助于擴大高品質租賃住房供給，以更低的成本、更專業(yè)的服務激發(fā)住房租賃市場活力。
當前，機構化租賃已成為普遍趨勢，其中分散式租賃憑借充分的專業(yè)化與市場化運作，展現(xiàn)出強勁生命力，而輕資產托管模式更是核心方向。該模式是指業(yè)主委托專業(yè)租賃機構代為面向租客提供租賃服務，房屋租賃收益歸業(yè)主所有，專業(yè)租賃機構則通過提供服務獲取收益；在此模式下，專業(yè)租賃機構受產權人（出租人）委托代理房屋租賃事宜，業(yè)主保留房屋租賃權。國外成熟市場中，輕資產托管憑借服務透明化、運營高效化的特點占據(jù)重要地位，國內市場也呈現(xiàn)類似特征。
未來，我國住房租賃市場的機構化、專業(yè)化運營將成為發(fā)展趨勢，其核心價值在于為業(yè)主提供專業(yè)管理服務，為租客提供規(guī)范租后服務。在行業(yè)發(fā)展浪潮中，住房租賃企業(yè)持續(xù)迭代商業(yè)模式，呈現(xiàn)向“輕”“重”兩極分化的發(fā)展態(tài)勢。其中，輕資產托管模式通過整合分散房源、提供標準化服務，以“無差價、重服務、低空置、強渠道”為核心機制，覆蓋從租客匹配、租金代收、日常維修、糾紛協(xié)調的全周期服務，既保障業(yè)主權益，又精準滿足租客對租后服務的需求，逐步成為住房租賃企業(yè)的主流選擇，正在重塑行業(yè)的價值邏輯。
回歸服務本質 堅持雙輪驅動構建壁壘
《條例》明確提出，住房租賃市場發(fā)展應當堅持市場主導與政府引導相結合，鼓勵多渠道增加租賃住房供給，培育市場化、專業(yè)化住房租賃企業(yè)。規(guī)定住房租賃企業(yè)應當具備與其經營規(guī)模相適應的自有資金、從業(yè)人員和管理能力。
在政策引導和市場需求的雙重驅動下，住房租賃企業(yè)將更加注重自身的專業(yè)運營能力建設，滿足租客的消費升級需求是其市場的核心競爭力。
“貝殼惠居的價值主張是以人的美好居住為核心，要通過服務者的進化、資產效率的革命和數(shù)字化結構，讓租住成為一種生活方式。”王擁群說，隨著租賃市場逐漸興起，住房租賃機構將朝著專業(yè)化、多元化、市場化趨勢發(fā)展。
王擁群介紹說，貝殼惠居依托在居住服務領域二十年深耕的市場經驗，充分發(fā)揮平臺優(yōu)勢，為用戶提供分散式、集中式等多種租賃服務。通過構建多層次的租賃服務，讓以新市民、青年人為代表的廣大租房群體能夠租得到、租得好、租得穩(wěn)。
其中，以貝殼省心租為代表的輕資產托管服務，是將市場上分散的房源轉為有品質、可信賴的專業(yè)機構化長租房源，通過組建專業(yè)的資管和租務團隊，為業(yè)主提供一站式托管服務，為租客提供專業(yè)管家服務，實現(xiàn)業(yè)主省心、租客安心。
這種模式的核心優(yōu)勢之一在于推動服務透明化，并為客戶提供更豐富的品質化服務選擇。其創(chuàng)新內核在于徹底摒棄了傳統(tǒng)“二房東”吃差價的盈利模式，堅持“租金透明，不吃差價，低空置期的安心托管”，業(yè)主最終到手租金為租客實際支付金額扣除合理租務服務費后的凈額，收支明細清晰可溯。在此模式下，企業(yè)為實現(xiàn)可持續(xù)盈利，具備更強的驅動力去深度拆解、精準挖掘市場租賃需求，進而持續(xù)升級租賃產品體系與服務標準，形成“需求-服務-盈利”的正向循環(huán)。
貝殼省心租以“縮短招租周期、提升出租效率”與“打造全流程、高品質服務體驗”為雙輪驅動，通過“科技提效+分工提效”夯實效率基礎，通過“服務產品化+精細化”提升服務價值，為業(yè)主提供高效、省心的托管服務，為租客創(chuàng)造安心、有保障的租住生活。
在效率提升方面，貝殼省心租以科技為驅動，搭建全鏈路的數(shù)字化管理系統(tǒng)，從人到房實現(xiàn)全流程、全生命周期的線上服務；整合智能設備，搭建租賃行業(yè)的 IoT 智慧租住體系。推動租賃行業(yè)的角色分工，將服務者分為六種角色，統(tǒng)稱“六芒星”，通過“分工專業(yè)+合作提效”推動租賃行業(yè)的效率提升，同時實現(xiàn)服務專業(yè)化。在服務體驗方面，貝殼省心租持續(xù)細化租賃行業(yè)服務標準的顆粒度，不斷推動服務標準的可量化和可感知，堅持各項服務創(chuàng)新，陸續(xù)落地換租權益、0押月付、賠付儲備金、公積金直付等多項真正為客戶好的服務產品，覆蓋租前、租中、租后全生命周期，始終將“為客戶好”放在首位。
自2021年貝殼省心租業(yè)務推出以來，已歷經六代產品模式迭代升級，建立起約14600名的服務者隊伍。在客戶服務規(guī)模上，截至2024年底，貝殼省心租全國13個城市累計服務客戶數(shù)量約180萬，僅北京，累計服務客戶數(shù)量已超過43萬。
對于大型租賃機構來說，合規(guī)永遠是做強做大的基礎。王擁群說，貝殼惠居還嘗試推出HQI(Housing Quality Index)房源品質分--基于多維度數(shù)據(jù)模型的租賃房源宜居度評估體系。該評分覆蓋貝殼平臺全品類房源(含普租、公寓及省心租)，執(zhí)行統(tǒng)一透明的評估標準，致力于讓“好房子”被看見，讓服務效率提升有抓手、讓房源品質優(yōu)化有路徑。此外，貝殼惠居今年已明確把安全作為管理的核心主題，聯(lián)合燃氣、消防等推進安全合作，建立安全管理平臺。
加速推動行業(yè)轉型 助力實現(xiàn)多方共贏
清華大學五道口金融學院副院長、房地產與金融科技研究中心主任張曉燕認為，當前租賃行業(yè)存在低毛利的特性，這也使得輕資產托管服務雖然成為主流模式，但必須依賴規(guī)?；c效率化。只有大型機構長期投入精力在規(guī)模拓展和效率提升上深耕細作，才能夠讓服務具備穿透性，切實滿足市場需求。
貝殼省心租的實踐顯示，其模式成功依賴“人店網(wǎng)絡+標準化能力”，為探索輕資產托管模式提供了重要思路和實踐路徑。王擁群認為，企業(yè)做大是一種必然趨勢，但難題在于管理效率。中小機構完全靠自己來做會越來越難，未來肯定會繼續(xù)分化。在整個供應鏈上，貝殼惠居也在思考如何與更多中小企業(yè)合作，通過大機構帶動中小機構打造一個生態(tài)，這個空間還是很大的，有很多種可能。他表示，相信未來中小機構通過參與某一個角色，或者在某個角色上面打造得更專業(yè)，是有可能參與到這個游戲規(guī)則的。
隨著租賃機構向輕資產托管模式迭代，其與用戶的關系已從過去的“零和”關系轉為“正和”關系。機構不再依賴單純追逐租金高溢價與用戶爭利，而是依托托管服務路徑，將傳統(tǒng)的租賃中介關系升級為深度綁定的租賃服務關系。用戶在此過程中獲得多重價值：一方面，無論是業(yè)主還是租戶，都能享受到機構化運營帶來的更穩(wěn)定租賃保障與更優(yōu)質的租后服務體驗；另一方面，雙方均可分享租金穩(wěn)定性帶來的現(xiàn)金流“增值紅利”——業(yè)主通過長期穩(wěn)定出租獲得更持續(xù)的資產回報，租戶則借助靈活的支付方式減輕租金集中支付壓力。而轉向“向效率要紅利”的租賃機構，會更加重視收房標準、出房周期效率、線上成交占比、服務反饋指標等運營指標，通過房源、客源、服務效率與體驗之間的 動態(tài)平衡管理，極力推動收房端和出房端的規(guī)?；?、高效化，打造一個品質、規(guī)模、效率的正循環(huán)。
業(yè)內人士普遍認為，輕資產托管模式必將成為住房租賃市場的主流發(fā)展方向，也將為安全高效盤活居民自有分散式租賃房源提供重要抓手。在行業(yè)監(jiān)管層面，該模式將大量私人業(yè)主房源納入專業(yè)機構的規(guī)范化運營體系，使政府能夠更精準地掌握市場動態(tài)、更有針對性地應對潛在問題，從而促進政府與機構間形成良性互動的監(jiān)管生態(tài)，為住房租賃市場的高質量發(fā)展奠定堅實基礎。
住房租賃企業(yè)應當看到，“好房子”將是產業(yè)轉型發(fā)展的新賽道，今后的發(fā)展，拼的是新科技、高質量、好服務，誰能抓住機遇轉型發(fā)展，誰能為群眾提供“好房子”、“好服務”，誰就能有市場、有發(fā)展、有更好的未來。
“我們認為未來住房租賃行業(yè)大有可為，同時也清楚意識到所有的事情不是靠一家企業(yè)能做成的，我們愿意跟所有致力于未來大租賃發(fā)展的機構能夠合作共生。”王擁群說，短期內貝殼惠居還是聚焦打磨內功，做精做深。相信未來通過平臺開放引入多方共享基礎設施，真正實現(xiàn)“業(yè)主省心、租客安心、行業(yè)放心”的多方共贏。
